合肥未來哪些板塊的投資潛力較大？
影響房產(chǎn)保值升值最重要的因素是學(xué)區(qū)。因此我們看到合肥的7所真學(xué)區(qū)，除了48中以外，基本都是本區(qū)域內(nèi)房價(jià)最高的板塊。從一個(gè)房產(chǎn)大周期來看，學(xué)區(qū)房未必是升值空間最大的標(biāo)的，但價(jià)格堅(jiān)挺、收益穩(wěn)定、流動(dòng)性強(qiáng)，卻是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
除了學(xué)區(qū)外，房齡是影響房產(chǎn)價(jià)值的另一個(gè)重要因素。有人會(huì)問，新房買到手之后，持有多少年投資收益最大？目前合肥平均房齡在10年左右，新房一般持有5年，其收益達(dá)到最大化，10年后基本上打不贏大盤。因此那些預(yù)期較好的優(yōu)質(zhì)板塊，通常5年時(shí)間即可初步發(fā)展成熟，而這些區(qū)域的新房，投資潛力最大。
合肥正打算將濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)打包申請國家級合肥濱湖新區(qū)，這充分顯示出市zf對西南區(qū)域的重視?！按蠛?，創(chuàng)新高地”是合肥對外的名片，濱湖區(qū)和高新區(qū)則是這個(gè)名片內(nèi)涵的集中體現(xiàn)，毫無疑問，這兩個(gè)板塊目前是合肥最具投資潛力的區(qū)域。
從各區(qū)房價(jià)漲幅分布圖上來看，除了學(xué)區(qū)房外，漲幅最大的區(qū)域主要分布在濱湖區(qū)的省府板塊，高新區(qū)的蜀西湖板塊，肥西縣的繁華西板塊，包河區(qū)的高鐵板塊。在我看來，購房者應(yīng)首先關(guān)注這些西南板塊。
東北區(qū)域相對有潛力的板塊有：長豐縣的北城新區(qū)，包河區(qū)的淝河片區(qū)，瑤海區(qū)的東部新中心，新站區(qū)的烈山路板塊和少荃湖板塊。但這些板塊目前普遍存在價(jià)格虛高、庫存較大和兌現(xiàn)周期長的問題，與西南區(qū)域相比，我認(rèn)為潛力要相對差一些。
這幾次的合肥土拍，引來眾多開發(fā)商爭搶，其中長豐雙墩地塊限最高價(jià)搖號出讓，說明越來越多開發(fā)商開始看好北城的發(fā)展。廬陽區(qū)板塊相對劣質(zhì)，往北多為工業(yè)區(qū)，幾無發(fā)展空間，再加上長豐縣不限購，一些地緣性需求溢出到北城。
目前規(guī)劃中的地鐵8號線直達(dá)北城，整個(gè)環(huán)城高速北與工業(yè)區(qū)嚴(yán)格分離，北城正作為一個(gè)新區(qū)被高規(guī)格規(guī)劃和建設(shè)，吸引了包括萬科、恒大、世貿(mào)、正榮、融僑、金地、華地在內(nèi)的十?dāng)?shù)家品牌開發(fā)商，整個(gè)北城正在走出一個(gè)獨(dú)立行情。
包河區(qū)淝河片區(qū)處在新老城區(qū)之間，區(qū)位可圈可點(diǎn)，如果板塊內(nèi)改造比較徹底的話，還是可以有一番作為的，成為下一個(gè)四里河也不是沒有這種可能。駱崗機(jī)場據(jù)說要打造成合肥的中央公園，這個(gè)板塊同樣值得關(guān)注。
盡管瑤海區(qū)是一個(gè)劣質(zhì)區(qū)域，但在我看來，東部三個(gè)板塊最終都能夠走出一個(gè)獨(dú)立行情。它們并不存在發(fā)展?jié)摿栴}，主要是目前價(jià)格與價(jià)值不匹配，潛力過早透支，再加上板塊內(nèi)新房庫存極大，資源優(yōu)勢相對不足，回報(bào)周期過長，短期投資價(jià)值有限。
